文sir因在南京租房，曾在2020年6月份时（乐伽并未爆雷）近距触碰乐伽公寓精英团队的交房工作员，谈的标底是一套我与乐伽都看好了，但是我觉得价钱较高的小三居（房东价格约5500元/月），乐伽的人服务承诺，她们如从按此价格从房东手上取得房，能够5000元转租给我，最奇怪的是带我找房子的某名牌中介公司的人还帮着乐伽做作业。因没触碰过这类方式，我迟疑了几日，随后乐伽就爆雷了。

——长租公寓怎么啦！

一、中国长租公寓这方面饼有多大，谁在身后画大饼

市场容量、品牌一览

1、時间多元性，谁发觉了长租公寓的商机

中国长租公寓这件事情在近年来进到大家视线，一般觉得起源于2015年，当初11月，国务院办公厅初次将“公寓”定调为日常生活性服务行业，并明确提出将关键适用长度租公寓等市场拓展。接着，在极大的要求驱动器及多种国家扶持政策扶持下，游戏玩家相继入场，据第三方预测分析，长租公寓被广泛吹嘘为下一个“万亿元瀚海”，总市场容量超出1.五万亿。

但事实上，做为绝大多数商业服务行业远见卓识的楷模，互联网技术的自主创业精兵也是长租公寓这桌对局最开始的进入者，如三阶魔方公寓，早在2010年前后左右领域还未群起争食的情况下，早已在合理布局。

第二人才梯队，酒店餐厅系、中介公司系巨资举兵，殊不知中国的公寓领域真实铺平，则是房地产业房地产商在2017-2018年间的巨资扩大，包含长租ABS等股权融资方式的扶持，快速将这一泡沫塑料吹大。

据克而瑞的统计分析，TOP30房地产企业中已涉足或表明将合理布局长租公寓的房地产企业已有近20家。2018年在我国头顶部房地产企业在长租公寓证券化层面的发售经营规模已达107.21亿人民币，对比2017年提高了168%。从楼盘经营规模看来，现阶段排名前3的（克尔瑞2018数据信息，仅考虑到房地产企业）各自为万科泊寓（23万件）、龙湖冠寓（11万件）、旭辉领寓（六万套），在其中万科泊寓受益于“万村方案”（已变向中止）较2017年楼盘提高近3倍，龙湖冠寓和旭辉领寓也维持着100%及150%的增速。

题外：依照庄辰超根据便利蜂选定连锁便利店领域做为高品质创业的机会的决策模型，文sir觉得一样适用长租公寓领域（尤其是集中型长租公寓），并一样落在自主创新机遇多（智能家居系统、VR） 产业链融合水平低（并未被大佬垄断性）的第四象限，因此觉得长租公寓归属于一个能够规范化的高品质创业的机会（情境时段：2017年以前）。

2、大转变三年以后，谁手上也有牌：2019是长租公寓的春秋时期时期，群雄割据、十八路诸侯并起

按参加行为主体（即公司股东组成、资产情况）看来，现阶段内场游戏玩家基础能够分成四类：房地产开发商遗传基因（房地产商）、酒店餐厅系、中介公司系和物联网技术自主创业品牌。每一个流派发展趋势起來的公寓品牌遗传基因不一样，因而也具有不一样的招数玩法、武功心法。

从商品方式看，现阶段中国公寓商品能够分成集中型长租、分散型长租、服务项目式、长租公寓，文中仅将眼光聚焦点到集中型和分散型长租公寓两大类。依照迈点2019年今年初公布的品牌知名度总榜，各种别内排行靠前的品牌以下：

集中型长租公寓品牌知名度前十品牌是：冠寓、泊寓、YOU 国际性青年社区、三阶魔方公寓、自如寓、新派公寓、世联红璞、城家公寓、旭辉领寓和窝趣；

分散型长租公寓品牌知名度前十品牌是：鸡蛋壳公寓、轻松、包租婆、优客逸家、青客、美丽屋、魔飞公寓、房家加、悦如公寓和水珠公寓。

填补：

服务项目式公寓排名前十的品牌是：盛捷服务项目公寓、雅诗阁服务项目公寓、优帕克服务项目式公寓、万豪行政部门公寓、馨乐庭服务项目公寓、铂顿国际性公寓、辉盛阁国际性公寓、瑞贝庭公寓酒店餐厅、名致服务项目公寓和艾丽华酒店式公寓；

长租公寓排名前十的品牌是：斯维登公寓、一呆公寓、寓米公寓、拜登公寓、维福顿公寓、港润寓上公寓、苏宁易购雅悦行政部门公寓、每天如家自助服务终端式公寓、诺盟酒店餐厅公寓和喜运服务项目公寓。

二、长租公寓怎么样赚钱

数据讲话，仿真模拟一个一线城市公寓新项目看結果

（下表计算仅考虑到公寓一部分，忽视商业服务一部分，不考虑到转租房）

1、情景假定：北京市，300间房（单房总面积50平），十五年摊销（大半年免租）。

2、新项目签订成本：起止房租成本两元/天/平，年增3%。

3、早期资金投入成本：室内装修价格（一千元/平）*总建筑面积（15000），约为1500万。

4、新项目运营数据假设：首租金4500/月（年增5%），3月后出租率平稳在5%之内，经营成本占营业收入比7-10%。

5、結果輸出：

内部收益率32%，第5年总计现金流量转正定级（当初EBITDA 450万余元，并基础按50-60万元/年增长），十五年均值EBITDA 540万余元。重点关注二项指标值——首租金占有率（尽可能低）、EBITDA/单房成本（YOC尽可能高）。

6、文sir觉得应当輸出的結果

综合性看，此项目地会计逻辑性归属于

平淡无奇，5年回本时间，平稳后每一年奉献五百万之上净现金流，且早期一次性资金投入可控性（总资金投入1500万余元，单房成本五万元）。

但是，客观性上，依照现阶段一线城市的租房价格（觉得70-80元/月/平比较有效，此案按北京市的平均4500元/50平=90元/月/平，较高），及其对公寓产品出租率的预估（此案按出租率95%开展可能，太过开朗），文sir觉得所述数据信息基本上不可以做到，归属于开朗水平很大的一种可能。

数据信息纠正以后（租房价格降低至80元/平/月，出租率降低至85%-90%），結果輸出则十分不好看，回本时间变长至8之后，另外IRR爆出至20%之内，且首租金占有率过高。

回应这节题目（二、），长租公寓单个新项目赢利并不易，但也并并不是非要走旁门左道。

三、长租公寓爆雷的几类姿态

下一个乐伽，到底是谁

1、老板跑路

乐伽毫无疑问是2019年中担起长租公寓爆雷旗帜的代表性恶性事件，殊不知乐伽的破产倒闭并不是不经意，也并不孤独。仅2017年至今，公寓领域好像被黑天鹅打中，前后左右20多家大、小公寓品牌牺牲，包含上海市爱公寓、杭州市鼎家、深圳市鱼悦公寓、北京市昊园恒业等，乃至也有上海市寓见公寓——一家拥有 小米雷军扶持、总资产超300亿、开张时楼盘就超出2万个的“大牌明星”品牌也逃不过爆雷运势。

一部分长租公寓牺牲名册（同策梳理，2019.04升级）

2、室内甲醛

实际上原本不愿黑轻松，文sir刚北京漂的2年便是住在轻松的商品，和妻子相互为了更好地小家庭拼搏的幸福2年，轻松最少帮我留有的全是美好回忆。另外，轻松企业中素养广泛较高的中介公司工作人员也给文sir留有了深刻的印象，如今仍有关系非常好的盆友在轻松就职。

但是，客观事实便是客观事实，没法逃避。有关轻松，想来无需小编多言，近些年不断见诸报端的室内甲醛、败血症、针孔摄像头关键字早已够刺激性彼此神经系统。乃至在珍珠贝、链家管理体系内工作中的盆友，自身都向文sir提议，不必住轻松的公寓，不言自明尽人皆知。

实际上无需多言，仔细的盆友从第二节里给长租公寓算钱的实例上单房装修成本即能够发觉，一千元/平，基础是成本操纵限制（国家标准），并且除开此项以外沒有别的更新改造成本频道（能够把此项工程造价了解为更新改造 硬软装？），具体下拨到新项目上总是比这一受到非常大影响，由于室内装修成本是硬资金投入、一次性资金投入、占有资金额大，不管轻松還是别的公寓品牌，一旦品牌价值观念转为财务指标分析，榨取室内装修成本是一定的。从这一点上讲，要给老东家打个广告宣传了。引入文sir卖家房地产开发商老总常挂在嘴上得话，“室内装修成本在一千元下列的房屋压根是不可以住人的”。自然，撇开住房精装修动则数千元/平的规范这类新项目不谈，也忽视某些公寓股票操盘行为主体自身有室内装修精英团队存有內部利益输送把成本额度进一步吞噬，仅对比两大类新项目的客观性室内装修规范大伙儿自主感受：1）回迁拆迁安置房（框剪结构）的简单装修成本一般

3、租金贷

租金贷是啥？这一话题讨论能够阅览上年8月爆雷的杭州市鼎家恶性事件。

2018年8月20日，杭州市鼎家长租公寓宣布破产，涉及到4000户租赁户损伤，牵扯6家借贷平台。据不彻底统计分析，案发时“鼎家”房客总共1770户，具体损伤房东880户。880户房东很软弱无能，她们被“鼎家”托欠的租金，总共约680万余元。1770户房客更憋屈，她们因而深陷了“租金贷”的事件——不但拿不回房租和保证金，还得再次向借款平台还款“租金贷”。乃至，房客们想在现阶段的房屋住下来，就得再次付款租金，另外再次还款，相当于每个月交二倍房租。

假如还不够形象化，文sir 放了此外一个更加详尽的实例，在本文中，创作者用说故事的方法详尽叙述了一个大学毕业生怎样掉入租金贷的坑，很感兴趣的盆友能够阅览：

长租公寓暴仓

四、转过头再聊说乐伽的“运营模式”BUG

一个截屏，一手好牌，碎了

上边这一新闻报道截屏言简意赅的把乐伽方式的缺点点了出去，便是：高价位交房、廉价租赁，说白了快资金周转，从房东、房客左右两边做大做强现金流量，其实质上是一种金融业加杠杆的迅速扩大个人行为。

实际来讲，乐伽向房客扣除一年房租并向房东付款一个季度的房租后，还能够再向三套楼盘的房东各付款一个季度的房租，而这三套楼盘假如成功放租，就能再扣除三套房子全年度的房租，就是这样，根据收付款房租的“时差”，乐伽能够快速扩张经营规模。

一个通俗一点的算式：

按年收 、按季付一次杠杆比率是四倍（1次，1一套房源），随后再说一轮（2次，4一套房源）就把杆杠变大到十倍之上，不堪想像。

一旦流通性出現一点难题，牵一启动全身上下，能够在一夜之间崩盘。

很少讲了，最终用一篇公示镇宅辟邪，请聪慧的阅读者自主揣测。

文sir总结：客观性上，长租公寓具有一个高品质运营模式需有特性，不然也不会有那些抢滩登陆者。只不过是，这一时期太在意外化方式而忽视了商业本质。从这一点上看，长租公寓的雷不止是新项目案例、领域案例，乃至并不是商业服务难题、金钱问题，映射的是这一社会发展急于求成、急功近利心存侥幸的歪曲商业伦理，是社会心理学难题。每一个喊着宣传口号奔向千、万、亿年度工作计划的大中型组织，每一个把商业运营模式3D渲染的非常好的BP创业文案，我好像都看到了乐伽的身影。

在大型商场，快很重要，但慢不出来，也确实恐怖！